ЧТО ТАКОЕ ПРИВАТИЗАЦИЯ?

Как отказаться от доли при приватизации квартиры? 

Как приватизировать квартиру?

Граждане, проживающие в жилом помещении на условиях договора социального найма, имеют право на бесплатное получение этого жилого помещения в собственность в порядке приватизации (ст. ст. 1, 2 Закона от 04.07.1991 N 1541-1).
Воспользоваться правом бесплатной приватизации жилья можно до марта 2016 г. (ст. 1 Закона от 28.02.2015 N 19-ФЗ; абз. 1 ч. 2 ст. 2 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ).
Квартира передается в собственность с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, в том числе временно отсутствующих членов семьи, за которыми в соответствии с законом сохраняется право пользования жилым помещением. Причем такое согласие требуется только от граждан, которые ранее в приватизации другого жилья не участвовали.
Гражданин вправе как принять участие в приватизации квартиры, так и отказаться от участия в приватизации.

Обратите внимание!
Если в жилом помещении зарегистрированы несовершеннолетние, сохраняющие право пользования им, то они должны быть обязательно включены в договор бесплатной передачи жилого помещения в собственность (ст. 7 Закона от 04.07.1991 N 1541-1).

Родители (опекуны, усыновители) несовершеннолетних могут отказаться от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение только при наличии разрешения органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ; ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ; п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8). То же правило действует и в отношении лиц, признанных недееспособными. На практике согласие органа опеки и попечительства с большой долей вероятности получено не будет, так как иначе интересы несовершеннолетнего могут быть ущемлены.
Если вы приняли решение отказаться от участия в приватизации квартиры, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Оформите отказ от участия в приватизации квартиры.

Отказ от участия в приватизации можно представить в числе документов, необходимых для приватизации, точный перечень которых устанавливается нормативным актом субъекта РФ или муниципального образования.
Отказ от участия в приватизации может быть выражен в заявлении о предоставлении жилого помещения в собственность в порядке приватизации либо оформлен в виде отдельного документа.
Некоторые нормативные акты могут предусматривать необходимость нотариально удостоверить отказ от участия в приватизации жилого помещения (например, п. 2.7 Административного регламента, утв. Постановлением администрации муниципального образования городской округ Лосино-Петровский МО от 15.05.2012 N 168). Размер государственной пошлины за совершение указанного нотариального действия составляет 500 руб. (пп. 6 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).
В случае оформления приватизации жилого помещения в г. Москве при подготовке документов следует руководствоваться п. 2.5.1.1 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 10.09.2014 N 521-ПП.

Шаг 2. Передайте отказ в виде отдельного документа жильцам, которые будут обращаться в уполномоченный орган за оформлением приватизации.

Документы, необходимые для приватизации квартиры, включая согласие на отказ от приватизации, представляются в орган, занимающийся оформлением приватизации жилья.
Решение вопроса о приватизации жилых помещений принимается в течение двух месяцев со дня подачи документов (ст. 8 Закона от 04.07.1991 N 1541-1).

Последствия отказа от участия в приватизации жилья

Отказ от участия в приватизации занимаемого жилого помещения влечет за собой определенные последствия.
Гражданин, отказавшийся от участия в приватизации жилого помещения, сохраняет бессрочное право пользования этим помещением даже в том случае, если он перестал быть членом семьи собственника жилого помещения (ст. 19 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ).
В случае смены собственника приватизированной квартиры при ее отчуждении вопрос о сохранении права пользования ею решается с учетом конкретных обстоятельств дела (Постановление Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N 5-П).
Отказавшись от участия в приватизации жилья, гражданин не лишается возможности впоследствии участвовать в приватизации другого жилья.

В настоящее время существует множество способов приобретения жилья в частную собственность граждан, одним из таких способов является приватизация. Приватизация предполагает бесплатную передачу государством в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений, а для граждан, забронировавших занимаемые ими помещения, по месту их бронирования. Так, гражданин может стать хозяином той самой квартиры, жилого дома, в котором живет уже много лет. В свою очередь, этот статус порождает разные возможности, которые предусмотрены российским законодательством.
Согласно Гражданскому кодексу РФ, собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, а именно: вправе продавать, завещать, сдавать в аренду, а также совершать с ним иные сделки, не противоречащие закону. Помимо осуществления своих прав, собственник несет и обязанности. Он должен уплачивать налог на недвижимость, нести расходы, связанные с обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования, мест общего пользования дома и содержанием придомовой территории, соразмерно занимаемой им площади в этом доме.
Процесс приватизации довольно сложный и долгий. Где появляется сложность, требуется специалист, и лучше доверить дело ему. Но если вы решили сами заняться оформлением, то необходимо запастись терпением и настроиться на хождение по различным инстанциям и учреждениям (а их, поверьте мне, много), на встречу с правилами бюрократии, а лучше сказать, издержками этой системы (и снова, поверьте, это не всегда приятно). Тем не менее, чтобы разобраться если не во всех хитросплетениях этих вопросов, но получить общее представление об основах и правилах своих действий можно и нужно.

Что нужно знать для приватизации жилья?

Чтобы стать собственником неприватизированной квартиры, необходимо учитывать следующие условия:
Во-первых, приватизация осуществляется на добровольной основе. Это значит, что никто не может стать собственником против своей воли. Если сделка была совершена под влиянием насилия, угрозы, обмана, то впоследствии она может быть признана судом недействительной.
Во-вторых, приватизация носит безвозмездный характер. Государство передает в собственность гражданина жилое помещение бесплатно, не требуя частичной или полной выплаты его стоимости.
В-третьих, каждый гражданин имеет право на бесплатное приобретение в собственность жилого помещения только один раз. Те граждане, которые не участвуют в приватизации занимаемой ими квартиры и которые согласны на приобретение в собственность этой квартиры другими проживающими с ними лицами, сохраняют право на бесплатное приобретение в собственность другого полученного жилого помещения. При этом отказ от участия в приватизации должен быть удостоверен нотариусом или должностным лицом агентства (бюро) по приватизации.
Когда собственником стал несовершеннолетний, после достижения им совершеннолетия он имеет право на однократную приватизацию занимаемого им жилого помещения.
Одним из условий приватизации является согласие всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, в том числе временно отсутствующих, за которыми сохраняется право пользования.
Например, тех, кто призван на военную службу или находится в длительной
командировке за границей и т.д. Важно учесть, что согласие потребуется и от бывшего супруга, который прописан в данной квартире. Согласие должно быть дано в письменной форме. На практике такое согласие включается в заявление на передачу жилого помещения в собственность. Несовершеннолетние члены семьи в возрасте от 14 до 18 лет также дают согласие на приватизацию.

Какую квартиру можно приватизировать?

Как говорят юристы, разрешено все, что не запрещено законом.
Поэтому мы сначала разберем перечень тех домов и квартир, которые не подлежат передаче в собственность граждан.
ст. 4, Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 16.10.2012) "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
(в ред. Закона РФ от 23.12.1992 N 4199-1; Федеральных законов от 01.05.1999 N 88-ФЗ, от 20.05.2002 N 55-ФЗ, от 29.12.2004 N 189-ФЗ, от 11.06.2008 N 84-ФЗ)
Постановлением Конституционного Суда РФ от 30.03.2012 N 9-П часть вторая статьи 4 признана не противоречащей Конституции РФ, поскольку данное нормативное положение - по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования - не предполагает издание субъектами РФ нормативных правовых актов, непосредственно регулирующих право собственника муниципального жилищного фонда принимать решения о приватизации входящих в него служебных жилых помещений, в том числе устанавливающих основания и условия ее осуществления, и не препятствует собственнику муниципального жилищного фонда при реализации данного права по основаниям, на условиях и в порядке, установленных федеральным законодательством, издавать нормативные правовые акты, касающиеся принятия решений о приватизации отдельных служебных жилых помещений, при том что такие решения принимаются в порядке исключения и позволяют сохранять массив служебных жилых помещений в объеме, соответствующем их целевому предназначению.
Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.
(в ред. Закона РФ от 23.12.1992 N 4199-1; Федеральных законов от 01.05.1999 N 88-ФЗ, от 20.05.2002 N 55-ФЗ).
Ранее существовал запрет на приватизацию коммунальных квартир. Но в 1998 году Конституционный Суд РФ признал, что данное положение препятствует реализации права иметь имущество в собственности и ограничивает права человека, живущего в коммунальной квартире. Таким образом, и это ограничение снято.
Существуют особые правила приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах: передача в собственность происходит без каких-либо предварительных условий, в частности, независимо как от воли собственника коммунальной квартиры и других нанимателей, так и от того, приватизируются ли другие жилые помещения в той же квартире. Однако те граждане, которые не желают приватизировать свою комнату в коммунальной квартире и не согласны на приватизацию комнат, занимаемых их соседями, имеют право оспаривать реализацию данного права в судебном порядке.
В статье 1, Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 16.10.2012) "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" сказано, Приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.
(в ред. Закона РФ от 23.12.1992 N 4199-1; Федеральных законов от 15.05.2001 N 54-ФЗ, от 20.05.2002 N 55-ФЗ)

Что это значит?

Во-первых, определим границы государственного и муниципального жилищного фонда. К государственному жилищному фонду относят жилые дома и квартиры, находящиеся в собственности Российской Федерации и в собственности субъектов Российской Федерации; а жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, относят к муниципальному жилищному фонду.

Во-вторых, граждане должны постоянно проживать в этих жилых помещениях. Если гражданина направляют на длительное время на работу за границу, в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности и т.д., то он имеет право забронировать помещение за собой, и тогда сохраняет за собой квартиру по месту постоянного жительства, а также право приватизировать ее.

Шаг за шагом, или Порядок приватизации

Разговор о процессе приватизации достаточно сложен: необходимо знать, какие органы вправе осуществлять приватизацию, каковы сроки проведения приватизации, какие документы необходимо предоставить для заключения договора, установленный порядок заключения договора, порядок и правила регистрации права собственности в органах юстиции и т.д.
Как видите, разговор получается непростой и объемный. Тем не менее, он необходим.
Итак, для начала нам необходимо определить круг органов, в чьи полномочия входит выдача разрешения на приватизацию, право на заключение договора о передаче в собственность жилого помещения и совершение иных действий.
Со стороны государства или муниципалитета передачу жилья гражданам осуществляет соответствующая местная администрация (городская или районная).
Организацию процесса приватизации жилья осуществляет непосредственно
агентство (бюро) по приватизации. В г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области такие агентства созданы в каждом районе. Именно эти организации выступают от имени администрации, они проверяют достоверность информации, дают разрешения на приватизацию, оформляют документы на передачу жилых помещений. (Вы можете обратится и в другие частные агентства в Вашем районе но я рекомендую обратится в агентство недвижимости «ИТАКА»)
Граждане представляют в местную администрацию (отдел приватизации) следующие документы:

•  заявление на имя главы местной администрации в муниципальном жилищном фонде на приватизацию занимаемого жилого помещения.

В заявлении квартиросъемщик должен указать: адрес квартиры, дома; состав всех совместно проживающих и временно отсутствующих членов семьи (с указанием причин временного отсутствия) и их возраст. Временно отсутствующие представляют доверенность, заверенную в нотариальном порядке. Кроме этого, заявление должно содержать письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи на приватизацию квартиры, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет;

•  документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением: ордер и договор найма жилого помещения, а также справку о составе семьи (выдается ЖЭУ);
•  справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано. Если же наниматель проживал с апреля 1992 года без перемены места жительства, то такая справка не требуется;
•  технический паспорт (формуляр) на жилое помещение;
•  в случаях, когда жилые помещения занимают исключительно несовершеннолетние граждане, необходимо разрешение на совершение сделки, подписанное руководителем органа местного самоуправления;
•  документ, подтверждающий отсутствие задолженности по коммунальным и иным платежам;
•  если вы забронировали жилое помещение, то необходимо соответствующее охранное свидетельство.

После того как собраны все документы и отданы на рассмотрение решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься в двухмесячный срок со дня подачи документов. По просьбе гражданина срок оформления документов может быть сокращен за дополнительную плату, по тарифу, утвержденному местной администрацией района, города (в г. Санкт-Петербурге - мэром). В настоящее время документы оформляются в месячный срок или десятидневный.
При положительном заключении экспертизы документов заключается договор о передаче в собственность жилого помещения между местной администрацией с гражданином.
Право собственности у приобретателя жилья возникает с момента регистрации договора в установленном порядке. Согласно Статья. 131, "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 02.11.2013) 131. Государственная регистрация недвижимости
примечание.
Впредь до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ, применяется действующий порядок регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (пункт 1 статьи 33 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. (в ред. Федерального закона от 29.06.2004 N 58-ФЗ)
2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.
3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.
4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.
5. Утратил силу с 1 октября 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 N 142-ФЗ.
6. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество. (п. 6 в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 142-ФЗ) государственную регистрацию должны осуществлять учреждения юстиции на основании статьи 7, Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 02.11.2013) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним "Порядок передачи многофункциональным центром принятых им запросов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, и порядок передачи органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, подготовленных им документов в многофункциональный центр определяются заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии. При этом сроки передачи многофункциональным центром принятых им запросов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, и сроки передачи органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, подготовленных им документов в многофункциональный центр не должны превышать два рабочих дня.

Решение об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений может быть обжаловано в судебном порядке.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 133-ФЗ)
В г. Санкт-Петербурге таким органом является Регистрационная палата при Министерстве юстиции. Государственная регистрация является единственным доказательством, что данный гражданин является собственником данной квартиры.
Регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в несколько этапов.
На первом этапе необходимо сдать в Регистрационную палату полный пакет документов после заключения договора о передаче в собственность жилого помещения, а именно:

•  заявление на государственную регистрацию права собственности;
•  договор о передаче в собственность жилого помещения (в двух экземплярах, один экземпляр остается в Регистрационной палате, второй выдается на руки после регистрации);
•  акт оценки жилого помещения, также в двух экземплярах;
•  выписка из постановления главы администрации о передаче жилого помещения в собственность граждан;
•  справка о составе семьи;
•  технический формуляр;
•  квитанция об оплате регистрации.

При сдаче данных документов регистратор обязан выдать гражданину расписку, в которой перечислены все вышеуказанные документы. По этой расписке гражданин получает документы на квартиру, подтверждающие право собственности.
Далее проводят экспертизу этих документов, устанавливают отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. При положительном результате экспертизы регистратор вносит запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация проводится в срок один месяц. Процесс проведения приватизации завершается выдачей свидетельства о праве собственности и учета данного документа в предприятии технической инвентаризации. Таким образом, по завершении приватизации жилья у вас, на руках должны быть следующие документы, подтверждающие право собственности на соответствующее жилье:

•  договор о передаче в собственность жилого помещения;
•  акт оценки данного помещения;
•  свидетельство о регистрации права собственности;
•  технический паспорт на данное жилое помещение, выдаваемый предприятием технической инвентаризации.

Собственник с соской

Особая защита законом прав несовершеннолетних заключается и в иной трактовке понятия единственной бесплатной приватизации. Они жили вместе с вами на момент приватизации, приватизировать можно лишь один раз, но простая житейская мудрость подсказывает: решение принимали не они, а вы. Понимая это, закон определил их последующие права.
Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на свою однократную бесплатную приватизацию после достижения ими совершеннолетия. Еще раз подчеркнем, что никаких помех в будущем им это не создает.
Прежде при приватизации квартир родители были вправе включать в договор о приватизации всех несовершеннолетних детей, одного или нескольких, или вообще не включать никого из них. Это приводило к нарушению прав детей, поскольку были случаи, когда родители, продав квартиру, исчезали, оставив детей без крыши над головой.
Однако в настоящее время в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
Таким образом, теперь становится юридически невозможным оставить ребенка без крыши над головой. За соблюдением этого важнейшего нормативного требования наблюдают и органы опеки, специальные структурные подразделения в администрациях городов (районов). При всех операциях с жильем потребуется их официальное письменное разрешение.
Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до четырнадцати лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства, либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых
проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.
Отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями (усыновителями) несовершеннолетних, а также их опекунов (попечителей) и при наличии разрешения органов опеки и попечительства.
Таким образом, мы рассмотрели все основные вопросы, в той или иной степени связанные с процессом приватизации жилья. С одной стороны, вы убедились в том, что при поэтапной и тщательной отработке всех элементов и предлагаемых действий ничего особо сложного в приватизации нет. Она идет уже не первый год, сложности и неувязки первых этапов в основном преодолены.
Но, с другой стороны, процесс приватизации, как по своей сути, так и по технологии действий до сих пор вызывает множество вопросов у граждан, которые столкнулись с практической реализацией своего права собственности на жилье. Свидетельством тому — письменные и устные обращения людей в самые различные инстанции, юридические консультации, риэлторские фирмы и средства массовой информации с просьбой помочь, объяснить и ответить на возникающие вопросы.
Я на свое сайте, в рубрике приватизация опубликовал наиболее часто задаваемые мне вопросы. Буду очень признателен, если Вы оставите свой комментарий.
Задать вопрос

другие советы