Ипотека, материнский капитал, сертификаты

Выдача кредита – риск для банка. Снизить этот риск помогает имущество заемщика, которое оформляется в качестве залога. Стоимость этого объекта должна превышать сумму кредита, чтобы в случае продажи банк мог вернуть обратно средства, выданные в долг, и проценты.


В случае с кредитом на жилье в качестве залога выступает ликвидная недвижимость, на которую в короткие сроки найдется покупатель. Это может быть: дачный дом, квартира, земельный участок, коттедж. К каждому объекту кредиторы предъявляют определенные требования. Стоимость залогового имущества определяет оценщик.

У каждого кредитора свой список требований к залоговому имуществу. Многие банки отказываются брать в залог деревянные дома. В малонаселенных пунктах на решение кредитора серьезно влияет местоположение – охотнее банк возьмет в залог объекты, расположенные в центральной части города, а не на окраине. Почти все откажутся от объекта, который находится в закрытом административно-территориальном образовании.

В квартире, которая оформляется в залог, обязательно должны присутствовать отопление, линии электроэнергии, система водоснабжения, кухня и санузел.

Недвижимость должна быть собственностью заемщика. В ней не должны быть прописаны несовершеннолетние дети и недееспособные граждане. В некоторых случаях кредиторы требуют согласия на использование недвижимости в качестве залога не только владельца, а и всех лиц, которые там прописаны.

Недвижимость, которая находится в списке объектов на снос, реконструкцию с отселением, или же находится в аварийном состоянии, не может быть использована в качестве залога.

Для ипотечной сделки Сбербанк может потребовать новый технический паспорт на квартиру. Особенно это касается жилья, где была произведена перепланировка. Сбербанк принимает техпаспорта, подготовленные только государственными органами технической инвентаризации (ГУИОН, Ростехинвентаризация).

Заказать технический паспорт в ГУИОН можно онлайн, заполнив небольшую форму. На сайте сразу отобразится сумма, необходимая к оплате. Срок изготовления – 3-10 дней.

Стоит отметить, что скрыть факт, что квартира находится в ипотеке, не получится. Почти каждый клиент просит выписку из ЕГРН, где указаны все ограничения и обременения в отношении жилплощади, в том числе наличие ипотеки. Без одобрения банка заключить сделку не удастся.

Способ 1. Переоформление кредитного договора на нового собственника
Оставшийся долг будет выплачивать новый владелец квартиры. Продавец же квартиры получит ту сумму, которую он уж выплатил по ипотеке. Важное замечание – вместе с долгом покупатель получит все штрафы пени, если предыдущий владелец жилья допускал просрочки.
Прежде чем оформлять такой договор покупателю нужно проверить состояние кредита в банке. Прежде чем переоформить договор, с новым должником должен ознакомиться банк.

Способ 2.
Погашение оставшегося долга за счет покупателя
Хозяину ипотечной квартиры нужно запросить в банке разрешение о досрочном погашении. Потом стороны заключают договор задатка, который позволяет покупателю квартиры заплатить банку оставшуюся сумму долга.
Когда долг погашен, покупателю и продавцу остается только заключить договор купли-продажи на оставшуюся сумму стоимости квартиры.
Однако не все соглашаются на такой вариант – собственник-продавец может оказаться мошенником. Рассчитавшись с долгами, он может отказаться продавать квартиру. Решить вопрос можно только в суде, однако процедура запросто может растянуться на долгие годы.

Приобрести страховку возможно в любой момент сделки, но она действует ограниченный период, достаточно непродолжительный. Есть несколько способов это сделать. Первый состоит в том, чтобы интегрировать системы страхования и регистрации. При регистрации прав на жилье покупатели могли бы оплачивать страховой сбор. Второй способ подразумевает страхование титула: это механизм, сравнимый с ОСАГО, когда для всех действуют единые правила и единый тариф.

один законопроект предусматривает продление программы материнского капитала на три года - по 31 декабря 2021 года включительно, а также предоставление возможности направления средств материнского капитала на оплату дошкольного образования ребенка с двухмесячного возраста, а не с трехлетнего, как сейчас.
Вторым законопроектом будут установлены два новых вида выплат - ежемесячная денежная выплата при рождении первого ребенка и ежемесячная выплата из средств материнского капитала при рождении второго ребенка. Обе выплаты будут предоставляться семьям со среднедушевым доходом, не превышающим 1,5-кратную величину прожиточного минимума трудоспособного населения в регионе, до достижения ребенком полутора лет. Размер каждой из этих выплат будет равен прожиточному минимуму для детей в конкретном регионе.
Предусматривается, что ежемесячная денежная выплата на первого ребенка будут выплачиваться в отношении детей, которые родились с 1 января 2018 года.

Преимущества использования личного кабинета состоят в следующем:
- можно обращаться в налоговую инспекцию, не посещая ее;
- не нужно никуда ехать и тратить время на очереди в налоговых инспекциях и банках;
- оплатить все имущественные налоги, задолженности и пошлины можно по Интернету без посещения банка или почты;
- можно видеть актуальную информацию обо всех принадлежащих вам на праве собственности объектах недвижимости и транспортных средствах;
- на любой вопрос будет дан ответ прямо в личный кабинет (вся переписка сохраняется).
Налогоплательщикам, желающим получить пароль для доступа в личный кабинет, рекомендуется обращаться к любому сотруднику налоговой инспекции.

Соответствующие изменения внесены в перечень госуслуг, предоставление которых организуется по принципу "одного окна" в многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг федеральными органами исполнительной власти и органами государственных внебюджетных фондов и результатом предоставления которых является документ, содержащий информацию из информационных систем органов, предоставляющих государственные услуги (утв. Постановлением Правительства РФ от 27.09.2011 N 797).

Ответ на письменные обращения в госорганы будет даваться только в письменном виде, а на электронные - в электронном
Уточнено также, что к электронным обращениям в госорганы можно прилагать документы только в электронной форме. Ранее допускалось их направление в бумажном виде. Также допускалась возможность ответа на письменное обращение в электронной форме и наоборот.
Кроме того, установлено, что на поступившее обращение, содержащее предложение, заявление или жалобу, которые затрагивают интересы неопределенного круга лиц, ответ может быть размещен на официальном сайте соответствующего госоргана. В случае поступления письменного обращения, содержащего вопрос, ответ на который размещен на сайте, гражданину, направившему обращение, в течение семи дней сообщается электронный адрес сайта, на котором размещен ответ.
Если текст письменного обращения не позволяет определить суть предложения, заявления или жалобы, ответ на обращение не дается и оно не подлежит направлению на рассмотрение, о чем в течение семи дней со дня регистрации обращения сообщается гражданину, его направившему.

Пониженная ставка земельного налога применяется при соблюдении совокупности условий: предоставление участка для обеспечения обороны и безопасности и его нахождение в государственной или муниципальной собственности
Общество не согласилось с решением налогового органа о доначислении сумм земельного налога в отношении спорного участка, принадлежащего обществу на праве собственности, используемого для обеспечения обороны и безопасности.
Верховный Суд РФ указал, что для применения пониженной ставки земельного налога в отношении земельного участка должны одновременно соблюдаться два условия: земельный участок должен быть ограничен в обороте и предоставлен для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд.
На основании положений ст. 27, 93 Земельного кодекса РФ ограничиваются в обороте только земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
То обстоятельство, что общество было создано в результате преобразования государственного предприятия, не может служить основанием для вывода о нахождении спорных земельных участков в собственности Российской Федерации.

Подтверждение статуса налогового резидента РФ осуществляется посредством выдачи ФНС России или уполномоченным территориальным налоговым органом документа, подтверждающего соответствующий статус.
Выдача документа осуществляется на основании заявления налогоплательщика или его представителя о его предоставлении. К заявлению могут быть приложены документы о фактах и обстоятельствах, требующих подтверждения статуса налогоплательщика налоговым резидентом РФ.
Заявление предоставляется на бумажном носителе лично или по почте, либо в электронной форме через официальный сайт ФНС России в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
Срок рассмотрения заявления составляет 40 календарных дней.
Документ, подтверждающий статус налогового резидента РФ, выдается за 1 календарный год и по каждому источнику дохода, объекту имущества.
Выдача документа производится при наличии документов о фактах и обстоятельствах, требующих подтверждения статуса налогового резидента РФ, и оформляется на бумажном носителе или в форме электронного документа.
Документ по выбору налогоплательщика (его представителя) направляется ему на бумажном носителе по почте или в электронной форме через официальный сайт ФНС России в сети "Интернет".
В случае если по итогам рассмотрения заявления не подтверждается статус налогового резидента РФ, налогоплательщик (его представитель) информируется об этом способом, выбранным налогоплательщиком (его представителем) для получения документа, подтверждающего статус налогового резидента РФ.
В приложениях к приказу приводятся форма заявления о предоставлении документа, подтверждающего статус налогового резидента РФ, и форма документа, подтверждающего статус налогового резидента РФ.

Налоговый кодекс РФ дополнен соответствующими положениями, предусматривающими освобождение от налогообложения доходов физических лиц, полученных ими в виде возмещения за счет средств компенсационного фонда, созданного в целях защиты прав участников долевого строительства.
Кроме того, отчисления (взносы) застройщиков в компенсационный фонд:
отнесены к доходам, не учитываемым при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций;
включены в состав расходов налогоплательщиков, применяющих УСН.

Законом, в частности, операции по получению средних дистиллятов (приобретение в собственность), а также операции по их оприходованию в результате оказания услуг по переработке сырья (материалов), принадлежащих организации на праве собственности, отнесены к объектам налогообложения акцизами. Уточнено определение средних дистиллятов, установлен порядок применения налоговых вычетов по операциям со средними дистиллятами.
НК РФ дополнен положениями об инвестиционном налоговом вычете. Предусматривается право налогоплательщиков, в соответствии с законами субъектов РФ, на уменьшение исчисленной суммы налога на прибыль организаций на сумму расходов, связанных с приобретением (созданием) или модернизацией (реконструкцией) объектов основных средств, - инвестиционный налоговый вычет, с учетом установленных условий.
Отдельные поправки коснулись налогообложения движимого имущества. Согласно действующим положениям, в случае если субъект РФ не принимает закон, который вводит льготу в отношении движимого имущества, то с 2018 года данная льгота действовать не будет. Принятым законом вводится норма, предусматривающая право субъекта РФ установить в этом случае ставку налога на 2018 год на уровне не более 1,1% (сейчас ставка налога на имущество организаций не может быть более 2,2%).
Вводится новый порядок определения суммы фиксированного размера страховых взносов на обязательное пенсионное страхование и обязательное медицинское страхование (без привязки к МРОТ).
Так, например, в 2018 году для ИП с годовым доходом не более 300 000 рублей размер взносов в ПФР составит 26 545 руб. Если доход превышает 300 000 рублей - плюс еще 1,0 процента с суммы превышения. Максимальный размер страхового взноса на ОПС за расчетный период не может быть более восьмикратного фиксированного размера (в 2018 году - 26 545 руб. х 8 = 212 360 руб.). Страховые взносы с суммы, превышающей 300 000 рублей за расчетный период, уплачиваются не позднее 1 июля года, следующего за истекшим расчетным периодом.
Сумма страхового взноса на ОМС на 2018 год установлена в размере 5840 руб.
Помимо этого, в числе изменений, в частности: уточнение порядка применения НДС лицами, применяющими ЕСХН; налогообложение НДС реализации сырых шкур животных, лома и отходов черных и цветных металлов, алюминия вторичного и его сплавов; льготное налогообложение НДС услуг по транспортировке природного газа трубопроводным транспортом, предусмотренных международными договорами; уточнение порядка налогообложения НДС услуг в электронной форме; предоставление налогового вычета по НДПИ при добыче газового конденсата; уточнение видов деятельности на УСН для применения пониженных тарифов страховых взносов, увеличение ставок акцизов на автомобильный бензин и дизельное топливо и пр.

Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-Ф3 в часть 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения, устанавливающие обязательные требования к размеру и оплате уставного (складочного) капитала, уставного фонда юридического лица - застройщика и предоставляющие застройщику право на привлечение денежных средств участников долевого строительства.
Согласно внесенным изменениям правом на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, уставный капитал которого полностью оплачен и должен составлять не менее чем минимальный размер, указанный в части 2.1 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ, в зависимости от максимально допустимой суммы общей площади всех жилых помещений и площади всех нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов, строительство которых осуществляется застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства и которые не введены в эксплуатацию.
Иных условий, связанных со способами исчисления суммы площадей жилых и нежилых помещений, в частности, вытекающих из даты регистрации договоров участия в долевом строительстве или начала фактического строительства многоквартирных домов, Федеральным законом N 214-ФЗ не предусмотрено.
Таким образом, поскольку Федеральным законом N 214-ФЗ не установлено иное, при определении соответствия застройщика требованиям к уставному капиталу учитывается сумма общей площади всех жилых помещений и площади всех нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов, строительство которых осуществляется застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства и которые не введены в эксплуатацию.
Действие положений пункта 1 части 2 и части 2.1 статьи 3, части 3 статьи 12.1, статьи 15.3 Федерального закона N 214-ФЗ (в ред. Федерального закона N 304-ФЗ), устанавливающих, в том числе, требования к уставному (складочному) капиталу, уставному фонду застройщика, распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществляется после 1 июля 2017 года.

Существуют две схемы проведения таких операций. Первый вариант предполагает продажу квартиры со сменой залогодателя. Сначала заемщик получает у кредитора разрешение на проведение сделки. Далее стороны арендуют в банке-залогодержателе две депозитарные ячейки. В первой будет размещена сумма остатка по кредиту, а во второй – оставшаяся часть оплаты квартиры. Партнеры подписывают договор купли-продажи и отправляют его на регистрацию. После этого новый собственник становится залогодателем, а продавец получает доступ к первой ячейке, чтобы выплатить кредит. Банк выдает покупателю погашенную закладную, необходимую для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения. Тогда продавец сможет изъять из второй ячейки оставшиеся деньги. Такой путь требует затрат на аренду банковских ячеек, зато считается наименее рискованным для всех сторон.
Согласно второму сценарию, покупатель вносит аванс или задаток (что суровее, так как предполагает двойной возврат, если сделка не состоится) в размере остатка по кредиту. Чтобы уменьшить риски приобретателя, стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Получив деньги от покупателя, банк дает согласие на сделку и направляет заявление на снятие обременения с квартиры. Одновременно подписывается договор купли-продажи. После его регистрации продавец получает оставшуюся сумму. Эта схема вызывает оправданные опасения со стороны покупателя, поскольку после снятия обременения собственник может отказаться от регистрации договора купли-продажи. Тогда придется требовать исполнения продавцом обязательств через суд, что может значительно затянуть сделку. Тем не менее, такой механизм достаточно распространен, особенно, если размер остатка долга составляет относительно небольшую часть от стоимости квартиры.

Росреестр и Сбербанк представили совместный проект нового сервиса, который позволяет регистрировать купленные в ипотеку квартиры без посещения офисов МФЦ или Росреестра, а непосредственно в банковском отделении. При подаче документов таким образом регистрация осуществляется в течение всего пяти дней, а государственная пошлина уменьшается на 30%.

Законопроект регулирует действие специальной закладной, которая позволит банкам оформлять все кредиты в электронном виде, экономя при этом как временные, так и финансовые ресурсы. Снижение затрат банков, связанных с ипотекой, в перспективе может привести к снижению ставок ипотечных кредитов.

Налоговый орган в срок, установленный законодательством для рассмотрения соответствующего обращения налогоплательщика, принимает исчерпывающие меры, направленные на уточнение сведений, содержащихся в налоговом уведомлении либо на сторнирование налоговых обязательств (при наличии оснований), с запуском необходимых технических процессов в автоматизированной информационной системе, используемой для администрирования налогов.
В случае, если до истечения предельного срока рассмотрения обращения информация, позволяющая определить наличие/отсутствие оснований для перерасчета налогов налоговым органом не получена, налогоплательщик в итоговом ответе на обращение информируется о мерах, принятых налоговым органом по актуализации сведений, с сообщением о том, что новое налоговое уведомление будет сформировано и направлено (вручено) в установленном порядке либо будет выполнено сторнирование налоговых обязательств при наличии оснований, предусмотренных Налоговым кодексом РФ.
В каждом случае при возникновении (документированном подтверждении) оснований для формирования нового налогового уведомления вследствие перерасчета налога (налогов), работник налогового органа, ответственный за расчет и формирование нового налогового уведомления, не позднее 30 дней:
проводит актуализацию налоговых обязательств со сторнированием ранее начисленной суммы налога и пеней (с информированием налогоплательщика в установленном порядке);
определяет новый срок уплаты налога в налоговом уведомлении, при этом налоговое уведомление должно быть направлено не позднее 30 дней до наступления срока, указанного в налоговом уведомлении;
информирует налогоплательщика о том, что актуальная информация о налоговых обязательствах и налоговые уведомления размещаются в интернет-сервисе "Личный кабинет налогоплательщика" на официальном сайте ФНС России;
после завершения процесса формирования налогового уведомления информирует налогоплательщика о возможности получения налогового уведомления при личном обращении (либо обращении уполномоченного представителя налогоплательщика) в налоговую инспекцию (за исключением пользователей Личного кабинета налогоплательщика), а в случае неполучения налогового уведомления при личном обращении - принимает меры по обеспечению направления налогового уведомления в установленном порядке.

Разрешено использовать денежные средства, полученные в качестве взноса в уставный капитал на реализацию программы помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшихся в сложной финансовой ситуации, на цели возмещения недополученных доходов или убытков кредиторам и ипотечным агентам, осуществляющим деятельность в соответствии с Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах", по ипотечным жилищным кредитам, права требования по которым приобретены ипотечными агентами, в случае, если указанные кредиты реструктурированы в соответствии с Основными условиями реализации программы помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшихся в сложной финансовой ситуации;
перечень социальных категорий граждан, которые вправе претендовать на участие в программе помощи, дополнен заемщиками, на иждивении которых находятся дети в возрасте до 24 лет, являющиеся учащимися, студентами (курсантами), аспирантами, адъюнктами, ординаторами, ассистентами-стажерами, интернами, обучающиеся по очной форме обучения;
исключено условие об учете среднемесячного дохода заемщика (солидарных должников) и требование о минимальном сроке действия кредитного договора (договора займа) на дату подачи заявления о реструктуризации;
соблюдение заемщиком требования о том, что заложенное по ипотеке жилое помещение является единственным и совокупная доля залогодателя и членов его семьи в праве собственности на не более чем 1 иное жилое помещение не превышает 50 процентов, осуществляется путем предоставления заявления в простой письменной форме.

Верховный Суд РФ напоминает, что статьями 26 и 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлен исчерпывающий перечень оснований для приостановления и отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав. Указанные основания сходны с установленными статьями 26 и 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" основаниями для отказа или приостановления осуществления кадастрового учета.
Кроме того, Верховным Судом даются, в частности, следующие разъяснения:
- действующее законодательство не предусматривает осуществления кадастрового учета объекта, не являющегося объектом недвижимости;
- асфальтобетонное покрытие, не отвечающее признакам самостоятельного сооружения, не подлежит кадастровому учету в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости";
- объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи);
- часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной;
- изолированные комнаты в коммунальной квартире, разделенные местами общего пользования, не могут быть поставлены на кадастровый учет как один объект;
- кадастровый учет частей объектов недвижимости, не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав;
- осуществление кадастрового учета изменений помещения, касающихся также и характеристик всего здания в целом, без внесения изменений в сведения о здании недопустимо;
- истечение срока действия схемы расположения земельного участка является основанием для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета;
- отсутствие обоснования увеличения площади земельного участка не является основанием для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета.

Действующий порядок налогообложения при формировании резерва по сомнительным долгам с учетом продолжающегося роста просроченной задолженности по кредитам приводит к существенной дополнительной налоговой нагрузке на банковский сектор.
Это связано с тем, что на основании положений статьи 266 НК РФ, предусматривающих ограничение размера резерва в объеме не более 10 процентов от выручки отчетного (налогового) периода, осуществляется сравнение сформированного резерва с выручкой, определяемой на конец первого квартала, полугодия, девяти месяцев и календарного года.
Поскольку выручка на конец года и выручка, полученная в первом квартале следующего календарного года, существенно отличаются, это приводит к значительным обязательствам по уплате налога на прибыль организаций.
В этой связи внесено уточнение, согласно которому сумма создаваемого резерва по сомнительным долгам, исчисленного по итогам налогового периода, не может превышать 10 процентов от выручки за указанный налоговый период.
При исчислении резерва по сомнительным долгам в течение налогового периода по итогам отчетных периодов его сумма не может превышать большую из величин - 10 процентов от выручки за предыдущий налоговый период или 10 процентов от выручки за текущий отчетный период.